Zorunlu arabuluculuk sistemi ile aşırı yük altındaki mahkemeler nefes alacak

Türkiye’de yeni adli yıl ile birlikte kira, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi ve komşu hakkından kaynaklı uyuşmazlıklarda arabuluculuk sistemi zorunlu hale getirildi. Artık bu tür anlaşmazlıklarda tarafların dava açmadan önce arabulucuya başvurması gerekecek. Mecliste kabul edilen yargı reformu paketi 1 Eylül itibariyle yürürlüğe girdi. Başvurular adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına ücretsiz olarak yapılabilecek. Taraflardan yargı giderleri, harçlar, tanık ücretleri ve bilirkişi hizmeti için ödeme talep edilmeyecek. Avukat Nizameddin Kocabey kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sistemiyle ilgili gazetemize özel açıklamalarda bulundu. İki bölüm halinde yayınlanacak olan söyleşinin ilk bölümünde yeni sisteme duyulan ihtiyacın nedenlerinden, kira davalarının ana sebeplerine kadar muhtelif başlıklara değinen Kocabey, kamuoyunun merak ettiği soruları yanıtladı.

MAHKEMELER SIKIŞTI

Mahkemelerin enflasyonist ortamda muazzam derecede bir dava yüküyle karşı karşıya kaldığını ifade eden Kocabey, “Şu örneği verelim, 10 Ağustos’ta Ankara’daki sulh hukuk mahkemelerine kira uyuşmazlıklarına dair açılan davalarda, duruşma günleri 2024’ün eylül ayına veriliyor. Yani geçtiğimiz ay açılmış olan davanın ilk duruşması 1 yıl sonra görülecek. Böyle olunca sistem tıkanma noktasına geliyor. Yaşanan uyuşmazlıklar çözülebilir diye arabuluculuğu zorunlu hale getirdiler. Eylül ayındaki yargı reformu paketine dair düzenleme mart ayında TBMM’de kabul edildi. Yeni adli yıl ile beraber de yürürlüğe girdi. Kira uyuşmazlıklarına 1 Eylül’den itibaren arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirildi. Bunun yanında birtakım düzenlemeler yapıldı. 634 sayılı kat mülkiyet kanununun içeriğinden kaynaklanan uyuşmazlıkların tamamında yine zorunlu arabuluculuğa başvuru şartı getirildi” diye konuştu.

KOMŞULUK HUKUKU DEĞİŞTİ

Komşuluk hukukuna dair uyuşmazlıklarda da değişikliğe gidildiğini belirten Kocabey, “Mesela bulunduğunuz apartmanda kat mülkiyetine aykırı kullanım tespit ettiniz. Nedir? Kumarhane olarak işletildiğini varsayalım. Burada kumarhane olarak işletilen bağımsız bir bölüm varsa buna dair kat mülkiyeti kanunu işler. Kat malikleri toplanır. Arsa payı ve malik sayısının çoğunluğu aranır. O dairenin kat malikleri arasında satışı yapılarak bağımsız bölümün sahibinin tahliye edilmesi için direkt dava açılıyordu. Şimdi kat malikleri toplanacak, o kararı alacaklar, gerekli çoğunluğu sağlayıp arabulucuya başvuracaklar. Daha sonra dava açacaklar” şeklinde konuştu.

ESAS MESELE KİRA TESPİTİ

Uyuşmazlıkların ekseriyetini teşkil eden meselenin kira bedeli olduğunu söyleyen Kocabey, “Şimdi bir yasal düzenleme var. Konutlarda yüzde 25 olarak uygulanan artış üst sınırı var. Mevcut piyasa koşullarında kira bedelinin büyük oranda artması ve yasada yüzde 25 ile sınırlandırılmış olması kişilerin uyuşmazlık yaşamasına neden oluyor. Yaşanan uyuşmazlıklarda mahkemeler kira bedelini takdir edebiliyor. Mahkeme, piyasa bedeli ile mevcut kira miktarı arasında aşırı uçurum varsa, hakkaniyet gözeterek yeni bir kira miktarı tespit ediyor. Kanaatimce önümüzdeki günlerde arabuluculuk başvurularında patlama olacak” ifadelerini kullandı.

İSTİSNAİ DURUMLAR

Kira uyuşmazlıkları için düzenlenen kanunda iki adet istisna olduğunu aktaran Kocabey, “Çok karşılaştığımız uyuşmazlıklardan biri de tahliye taahhütüne dayalı takiplerin itirazlarına iptal davaları. Bu tahliye taahhütüne dayalı olarak 6325 sayılı kanun burayı bağışık tutmuş. İcra iflas kanununda düzenlenen tahliye taahhütnamesine dair bir icra takibi başlatılmışsa burada arabulucuya başvurulmasına gerek yok. Biraz daha açalım, direkt icra müdürlüğüne gidip tahliye taahhütünü icraya koyabilirsiniz. Vatandaş buna 7 gün içinde itiraz edebilir. 7 gün içinde itiraz edildi diyelim. İtirazın kaldırılmasına yönelik bir dava açılacak. İşte burada kanun diyor ki, uyuşmazlıktan kaynaklanan açılacak olan davada arabuluculuk şartı aranmaz.

Diğer istisnaya gelelim. Malum kontratta kira ödenmediği takdirde tahliye edilir diye bir ibare geçer. Bu yasal olarak da tahliye sebebidir. Kirasını ödemeyen vatandaşa icra takibi başlatılır. Paranın tahsili ve kira ödenmediği için tahliye istenir. Başlatılan icra takibine itiraz edildi diyelim. Buna yine aynı şekilde dava açılması lazım. Burada da zorunlu olarak arabulucuya başvuru şartı aranmıyor. Bu iki husus dışındaki kiraya dair uyuşmazlıkların tamamında arabulucuya başvuru şartı var” ifadelerini kullandı.