Avukat Şeyma Kesim, kira artış yüzdesi hakkında değerlendirmede bulundu

Son günlerde gündemden hiç düşmeyen kira artışları Bakanlık müdahalesiyle düzenlemeye sokuldu. Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’ın açıklamaları ile gündeme gelen yasa tasarısı Resmi gazetede yayınlanmasıyla kanun haline geldi. 

TAVAN ZAM YÜZDE 25 
Konut kiralarına tavan kira zammı getirildiğini belirten Kesim, “11 Haziran 2022 tarihli resmi gazetede yayınlanan kanun değişikliğine göre bir geçici madde eklendi. Türk borçlar kanununa eklenen madde ile konut kiralarına tavan kira zammı uygulaması getirildi. Bu tavan zam yüzde 25 olarak belirlendi. Yayınlandığı tarihten itibaren yürürlüğe giren kanunla o tarihten itibaren yapılacak bütün sözleşmelerde bu kanun uygulanacak. Bazı hukukçular bu kanunu mülkiyet hakkına zarar verdiği iddiasıyla tartışmaya açsa da zamanla uygulamanın getireceği uyuşmazlıkları göreceğiz” dedi.

EV SAHİBİ OLMAK HAYAL OLDU 
Ev sahibi olmanın her geçen gün daha da zorlaştığını ifade eden Kesim, “Son yıllarda ülkemizde çoğu sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe yaşanan hammadde, döviz kuru gibi sorunlar bize konut krizi olarak döndü. Durum öyle bir hal aldı ki umulmadık semtlerdeki umulmadık evlerin bile fahiş fiyatlardan satışa çıkması, bir dönemin moda sloganı olan ‘’kira öder gibi ev sahibi olma’’ halini rafa kaldırttı” diye konuştu. 

Kesim, “Ev sahibi olma hayaliyle kredi için banka kapısını aşındıran alıcı adayları fiyatlarla baş edemediği gibi banka kredilerinin yüksek faizleri nedeniyle de ev almaktan giderek uzaklaştı. Bahsettiğim kriz, tek bir sektörü yahut tek bir alanı değil birbiriyle bağlantılı her alanı bir çıkmaza sokunca, elbette kira bedelleri de bu çıkmazdan nasibini aldı. Bu aralar ev sahipleri ev satış fiyatlarındaki artışı gerekçe göstererek, kira bedellerine kira sözleşmesinde yer alan orandan çok daha fazla ve hatta fahiş denebilecek oranda zam yapmaya başladı” diye ekledi.

KİRACILAR KORUMASIZ
Yabancıların artması sebebiyle kiracıların korumasız hale geldiğini söyleyen Kesim, “Kiracı duruma itiraz ettiğinde ise ev sahiplerinin, evi satacağı ya da kendisinin oturacağından bahisle kiracıdan evi boşaltmasını istemesi de haliyle kiracıları haklarını araştırmaya yöneltti. Tüm bunların yanın konut krizinin bir başka yönü de başta İstanbul olmak üzere çoğu metropol şehirde yabancı uyruklu kişilerin dövizle kiralık ev talebinde yaşanan büyük artış.  Hal böyle olunca ev sahipleri karşısında zaten zayıf konumdaki kiracılar bir de yabancı uyruklu kiracıların dövizle kiralama yapmaları karşısında iyice korunmasız hale geldi” dedi.

Kesim, “Her ne kadar mevzuatımızda sözleşme serbestisi esas sayılsa da yasa koyucu, kiracının ev sahibi karşısındaki zayıf ve elverişsiz konumunu dikkate alarak, çoğu konuda kiracıyı gözeten birtakım yasal düzenlemeler getirmiştir. Bunlardan en önemlisi kira artış oranının belirlenmesi konusu ve kiracının evden çıkarılması konusunda aranan koşullardır. Vatandaşların çoğunluğunu ilgilendiren kısım konut kiraları olduğu için bu aşamada mevzuatın konut kiralarını düzenleyen kısmına değinmeyi faydalı buluyorum” diyerek devam etti. 

YASALAR DOĞRULTUSUNDA ZAM YAPILMALI
“Kira sözleşmeleri yasa koyucu tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun dördüncü bölümünde ele alınmıştır. Ev sahiplerinin her kira dönemi kafalarına göre bir artış yapmasının önüne geçmek adına Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde, konut kirasında yapılacak dönemsel zam oranında tavan olarak TÜFE veya ÜFE oranı belirlenmiştir. Öncelik TÜFE oranının uygulanması olmakla birlikte o sene için eğer ÜFE oranı, TÜFE’den fazla ise ÜFE dikkate alınacaktır. Ev sahibinden yönelen aksi yönde bir talep, emredici hükmü aşmak anlamına geleceğinden bu talebini iletmesi bir sonuç doğurmayacağı gibi daha kira ilişkisinin başında yasayı aşan bir oranın sözleşmeye yazılması da sözleşmenin o maddesini geçersiz hale getirecektir” diyen Av. Kesim konunun ayrıntılarını şöyle dile getirdi.

KİRA UYGUN BİÇİMDE BELİRLENMELİ
“Ülkede mevcut enflasyon ortamı ve tüm ürün-hizmet bedellerindeki değişimler göz önüne alındığında bu hususta hakkaniyeti sağlamak adına mevzuatta, taraflara kira bedelinin tespitini talep etme hakkı da tanınmıştır. Öyle ki TBK m. 344/3 hükmüne göre taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve beş yıldan uzun olmasa bile beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve ayrıca bundan sonraki her beş yılın sonunda taraflar yargıya başvurarak hâkimden kiranın tespit edilmesini talep edilebilecektir. Bu aşamada hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak o dönemin kira bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilecektir” dedi.

MATBU KİRA SORUNU
Av. Kesim, “Kiracıların karşılaştığı bir başka sorun da matbu kira sözleşmelerinin hemen hemen hepsinde görülen hukuka aykırı maddelerin varlığı ve yarattığı tedirginliktir. Örneğin bir kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde geri kalan tüm aylık kira alacaklarının ödenmesi gerektiği yönündeki sözleşme maddesi başlı başına hukuka aykırıdır. TBK’nın 346. maddesine ‘kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.’ Hükmü getirilmekle bu sorunun da önüne geçilmesi amaçlanmıştır ”dedi.

KONUT SATILIRSA NE OLACAK?
Av. Kesim, “Böyle bir durumda birtakım yasal süreler devreye giriyor. Konutu satın alan yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek konutu tahliye etmesini talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6. ayın sonuna kadar kiracı konutu kullanmaya devam etme hakkına sahiptir. Ancak kiracı, gönderilen ihtara rağmen bu altıncı ayın sonunda çıkmazsa, yeni mal sahibi kiracı aleyhine konuttan tahliye davası açabilecektir. Peki yeni mal sahibi konutu satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye talepli ihtar göndermezse ne olacak? Yeni mal sahibi bu durumda eski mal sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesindeki kira döneminin sonunda dava açarak kiralananın tahliyesini talep edilebilecektir ”dedi.

Faruk GÖKYURT// İLKSAYFA